【易哥说】在新房开发市场容量逐步下降的背景下，不动产运营市场经历了多元化探索、多元化经营实践，以及不动产开放与运营并行三个阶段，容量稳步增长。预计从2021年到2025年全国不动产运营规模将有超过10%的增长。

运营收入持续分化，行业门槛持续走高，合作现象频出且合作对象多元化。商办企业轻资产战略成行业共识。

购物中心运营表现整体低迷。购物中心市场下沉趋势依旧，三四线城市整体开业项目数量居首，二线城市扩容表现稳健，产品小体量化趋势明显。办公净吸纳量及租金都呈下降趋势，楼宇数字化运营管控、降本增效、开源节流为市场下行期的运营重点，呈现出数字、绿色和微创新特征。

在宏观经济恢复受困，消费领域受到冲击下，整个市场销售、租售都在承压。购物中心、甲级写字楼空置率高企。销售型商业、办公楼库存去化周期也高位运行，销售呈下行趋势，降速超50%。

运营效率是检验运营能力的直接标准。一方面，回归价值创造、价值增值本源，强化核心运营能力。另一方面，注重在投资拓展、城市深耕、创新、组织能力、专业执行能力、成本控制、产品打造、客户研究服务体系和项目经营效益等九个方面，打造运营能力。

保租房体系下，逐渐形成了国家队租赁企业、房企系租赁品牌、运营商系租赁品牌、各大银行以及险资及基金等五大参与主体。

企业规模增速显著，通过业务延伸，满足多层次、多年龄不同租住需求，产品线受众更广，租赁社区成为了新生力量。政企合作成为目前市场主流，企业经营模式转向轻重相结合的方式。与政府或国企合作，输出管理，盘活存量实现轻资产运；与基金合作，开发存量物业，或者拿地自建项目，探索品质租赁社区。

保租房供应计划落地形成有效供应难，可以建立“规建管服一体化”保障房落地机制。通过统一规划形成有效供应、完善各地租赁住房筹建标准、制定后续房源管理机制、依托已有的租赁企业，提供服务。同时，需要国家和城市出台政策保障租客权益，同时稳价、实现选房便利。

城市更新转换理念，市级或区级政府平台作为统筹主体，向强运营、弱化新建、提高土地长期价值上寻找招商合作机会。民营房企在债务压力下，转让城市更新股份，国央企进一步托底，外资企业凭借运营优势扩展战略版图。

当前片区更新处于划分更新单元、政府统筹、市场运作阶段，未来将鼓励社会参与，实现城市更新的自我更新。开发企业会自发对自持项目进行零星更新，以优化升级项目品质，同步提升资产价值为核心。

资金缺口+运营乏力+周期难控，影响回本周期和项目的盈利性，城市更新企业长期受困。头部房企可通过资源整合，各取所需塑造标杆项目提升企业城更品牌力。同时通过经典项目的塑造，后续再获取项目周边地块发开时独具优势。而中小开发商则通过回归资产运营逻辑，以零星更新项目积攒更新经验，以投入可控、周期可控、资产溢价完成城市更新项目。

产城在发展过程中形成开发主体、实体企业和投资机构的新三派格局，以多种方式进入产业地产市场。

主题园区成为产城主要发展趋势，重点聚焦生物医药、智能制造、人工智能、数字经济等产业主题方向。产业用地自持比例不断增大进一步凸显“管”的重要性，推出公募REITS让“退”找到了新渠道。疫情常态化之后，智慧园区投资规模和渗透率不断加深，智慧化内容也逐步从基础服务向更多运营场景深入。

“工业上楼”并不适合全国一盘棋，“生产上楼”需贴合城市与产业要素，同时需升级载体指标，否则容易导致楼上“无企问津”。运营服务缺乏个性化与专业性，园区需要结合企业“生命周期”构建运营服务体系，重点满足成长期企业的需求。

通过产业基础、人才力量及政策导向构筑投资逻辑铁三角，尊重城市规律；以全流程、专业化及不错配构筑运营思维铁三角，读懂企业而需求；利用数字经济、智慧园区及虚拟园区构筑数字赋能铁三角，主动拥抱趋势。

TOP50房企九成涉足文旅，项目布局长三角、云贵川渝、海南等热门区域，并从一二线城市转至三四线城市。疫情之下，头部文旅集团承受重压，运营为主核心的企业恢复较为迅速。文旅地产亟待自身造血，重轻资产相结合的开发运营模式受到追捧。

文旅行业重度依赖地产销售，仍以“产权出售+物业管理”的模式居多，缺乏实现投资平衡的经营理念，疫情叠加行业降速引发“负增长”。

摆脱“地产先行”，尝试非产权销售模式，加强运营软实力，可以以构建自成IP的“微目的地”，融合多元文化、多类产业，带动区域整体发展。也可以瞄准乡村文旅等战略方向，联动沉浸式演艺、剧本杀、盲盒等创新业态，不断丰富文旅地产综合体的精神内核和消费环节。

康养市场迎来历史性企业投资高峰，各类企业加速布局康养大战略。但目前，养老资源整体利用率低，养老产业供给侧改革需加速到来；专业护理人员短缺，医养资源结合难，养老机构运营瓶颈有待进一步突破；疫情下老人成最脆弱群体，养老机构运营遭遇空前挑战。养老运营两极分化，品牌实力强专业机构具备“抗周期”特征。

积极拥抱养老产业机遇与变革，紧贴国家政策和客户需求。首先，紧抓未来“哑铃型”养老趋势，满足不同老人群体需求。第二，基于活力财富养老人群的高品质康养需求，定向开发“全龄康养社区/老龄友好社区、旅居度假”等产品体系与运营体系。最后聚焦高龄老人护理需求，着力扩充普惠型养老床位。

物管行业竞争格局日渐明晰，综合实力强劲的头部企业、高信用优势的国央企、区域龙头企业、深耕细分赛道的特色化物企、重视高品质服务的物企脱颖而出，环卫龙头进军大物业。在行业的整合升级加速下，物企发展也开始明显分化。

在面对提升基础物业服务质量时，存在着服务提升效果不显著、质价不符长期存在以及智慧应用落地难的问题，形成了物企成本与压力与日俱增与业主期待品质提升的矛盾局面。

通过“质”+“价”+“监管机制“的方式，一方面建立物业服务规范，开展履约质量评价；其次将物业费实行市场调节价，引入第三方价格评估机构；并使得政府及相关部门发挥监管机制，三者共同作用形成监管下质价相符的市场价格机制。